住建部严管城市更新大拆大建，最多拆20%！业内

住建部发布通知，就《关于在施行城市更新行动中避免大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。

意见稿提出，严厉控制大范围撤除、大范围增建、大范围搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保存应用既有建筑，坚持老城格局尺度，持续城市特征风貌。

对此，业内人士以为，意见稿的目的是要标准城市更新行为，防止大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于辞别了和风细雨般的大拆大建，走向微风细雨般的城市更新。能够预见，在意见稿的指引下，将来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新形式。

8月10日，住建部开端就《关于在施行城市更新行动中避免大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。图片来源/住建部官网

“限拆令”避免城市更新变形走样

施行城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国度“十四五”规划纲要明白的严重工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速开展期。

但是，城市更新行动在推进过程中，呈现了继续沿用过度房地产化的开发建立方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些中央随意撤除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、进步生活本钱，产生新的城市问题。

为此，住建部提出转变城市开发建立方式，坚持“留改拆”并举、以保存应用提升为主，严管大拆大建，增强修缮改造，注重提升功用。

意见稿提出，除违法建筑和被审定为危房的以外，不大范围、成片集中撤除现状建筑，准绳上老城区更新单元（片区）或项目内撤除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓舞小范围、渐进式有机更新和微改造，倡导分类审慎处置既有建筑；此外，严厉控制老城区改扩建、新建建筑范围和建立强度，准绳上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中呈现了激进和急功近利的做法，违犯了城市更新的规律，惹起了很多问题，包括招致租赁房源缺乏和租金上涨等现象，此次“限拆令”比拟务实。

广东省住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉以为，意见稿的中心内容是彻底辞别大拆大建，转向保存—应用—提升为主。这也意味着旧改终于辞别了和风细雨般的大拆大建，走向微风细雨般的城市更新。

李宇嘉还表示，城市辞别大拆大建，实质上也是辞别房地产依赖，夯实“房住不炒”，尔后，因拆迁招致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作招致的房价租金上涨，也就不存在了。

房租年涨幅不超5%，保证新市民、低收入者租住需求

值得关注的是，此次意见稿统筹到了新市民、低收入群体的租住问题。

意见稿强调，不大范围、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，招致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入艰难大众租房艰难；同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建立，并明白住房租金年度涨幅不超越5%。

贝壳研讨院高级剖析师黄卉以为，当前老城区、城中村占领交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价钱较低，住着大量的新市民、低收入艰难群体。短期内大范围拆建会带来租赁房源的降落，招致整个市场的房源供应承压，增加租客的租住本钱。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不均衡问题，平抑租金价钱程度，保证新市民、低收入艰难大众等的租住需求。

意见稿强调，不大范围、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明白住房租金年度涨幅不超越5%。材料图片

此外，意见稿提出，不大范围、强迫性搬迁居民，改动社会人口构造，割断人、地和文化的关系；要尊重居民安顿意愿，鼓舞以就地安顿为主，改善寓居条件，坚持邻里关系和社会构造，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安顿率不宜低于50%。

意见稿还强调，不随意撤除、迁移历史建筑和具有维护价值的老建筑，同时坚持老城格局尺度，不毁坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，制止修大马路、建大广场。另外，要持续城市特征风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，根绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

“这是以城市居民寓居为导向晋级的城市更新形式。”黄卉以为，城市更新的目的是优化城市功用、改造建筑物、维护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大范围拆建行为则可能会毁坏城市共同的风貌，突破居民原有的生活状态，带来寓居本钱的升高。

愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新理论中大拆大建等变形走样问题提出的底线请求。意见稿经过严厉控制大范围撤除、大范围增建、大范围搬迁，以及保存应用既有建筑、坚持老城格局尺度、持续城市特征风貌等系统化举措，让城市更新的边境愈加明晰、方向愈加明白、内容愈加聚焦。

城市更新由“开发方式”转向“运营形式”

值得留意的是，意见稿着重强调增强统筹谋划，目的是为了不无视中央实践和居民意愿，改动此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、自觉施行城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建立方式、片面追求范围扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓舞推进由“开发方式”向“运营形式”转变，探究政府引导、市场运作、公众参与的可持续形式。

意见稿还请求，加快补足功用短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的外表功夫，不搞脱离实践、劳民伤财的政绩工程和形象工程；以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”

对此，刘楚以为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的请求，各方需求盘绕提质增效、高质量开展目的，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批范围化城市更新企业，为城市更新提供生机涌流的政策环境及法治保证。

刘楚表示，关于社会资原本说，更为紧迫的是转变开展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充沛发挥企业的创新优势和市场机制优势，盘绕资金融通、项目筹划、规划设计、建立施工、运营效劳等关键环节加强本身中心才能，擅长在开展新业态、新场景、新功用中打造“微利可持续”的商业形式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”效劳。

李宇嘉以为，在新的城市更新形式下，将来区域开发转向区域运营后，公共效劳短板全面补上，旧区防止了衰落，住房功用配套愈加齐全，存量住房供给有效提升，将会成为历史文化烙印深沉、功用复合的新区域，这也是将来住房供应侧变革的重要局部。

“置信意见稿推出后，各地城市更新的详细操作有所转变。特别是大拆大建的形式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的标准和安康开展。”严跃进表示。

黄卉也以为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“置信意见稿出台后，各地需求完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。晋级后的城市更新形式，以城市居民的真正需求为导向，逐渐完善城市功用，提升城市人居环境。”